Rapporterna duggar tätt kring ekonomin - i världen, i vårt samhälle och för den enskilde. Den brittiske finansministern befarar den värsta krisen på 60 år. Har det någon betydelse för ombildning av boendeform?

Den våldsamma ökningen av priser på bostäder vi sett under 2000-talet har flera orsaker. Under 1980-talet avreglerades kreditmarknaden och utlåningsbegränsningar försvann. Det fick till följd att utlåningen ökade dramatiskt. Fastighetspriserna steg mycket och sedan var det bara en tidsfråga innan ballongen skulle spricka och så blev det i början på 1990-talet. Likheterna med den perioden finns nu. Utlåningsvolymerna är stora och i början på 2000-talet låg räntan extremt låg, det var billigt att låna pengar och priserna på bostäder sköt åter i höjden. Ballongen håller återigen på att spricka, den senaste tiden har marknadspriserna på bostäder planat ut eller sjunkit, hur mycket priserna sakta men säkert kommer att sjunka kan ingen säga, men 10-20 procent är inte omöjligt.

Förr klarade man av sina lån, man betalade amorteringar så lånet minskade. Idag är det mycket vanligt att bara betala räntan. Om ens det. Seniorlånen, som också kallas skulduppräkningslån, lägger räntan på skulden som därmed ökar snabbt. En nedgång i priserna på bostäder kan försätta seniorlåntagare i svår situation när lånen förfaller.

Om fler får svårt att betala sina bolån kan vi få samma situation här som i USA och Europa med banker som gör kreditförluster. De kommer då att be bolåntagarna att börja amortera sina lån. En extrautgift på boendekostnaderna som många idag inte räknar med. Kalkylen som ombildningsprocessen i vårt område bygger på och som alla har som underlag för sina beslut räknar inte alls med amortering. Den bygger dessutom på 100 procents belåning, ingen kontantinsats. Banken, i detta fall Handelsbanken, beviljar också lån på alltför frikostiga grunder. Trots det allvarliga läget i ekonomin och den internationella finansoron som tvingat upp interbankräntorna och därmed bolåneräntorna betydligt högre än riksbankens reporänta, mer än vad som är normalt, så tycks banken ge många lån trots att de inte klarar det normala kvar-att-leva-på-kravet som bör vara minst 6000 kronor per månad och vuxen person. En förtvivlad granne berättade att hon skrivit under lån men ångrat sig när hon själv insett svårigheterna att klara ekonomin (man kan i så fall kontakta banken och få lånehandlingarna rivna om man vill före tillträdesdatum).

I en rapport 2008:6 skriver Finansinspektionen att uvecklingen mot en mer utbredd amorteringsfrihet riskerar att minska utrymmet för bankerna att hjälpa problemkunder genom att minska amorteringsbördan. Och att en framtida konjunkturnedgång, som vi nu är på väg in i, fördjupas eftersom bankernas ökade amorteringskrav kan minska låntagarnas konsumtionsutrymme.

Några har dock fått avslag på låneansökan till exempel på grund av betalningsanmärkningar. Tyvärr vänder sig en del till bolåneinstitut av typen Blue Step som lånar ut trots dåliga förutsättningar men till hög ränta och uppläggningsavgift. Inom några år kan de hamna i en ekonomiskt ohållbar situation.

Handelsbanken skrev nyligen ner sin prognos för tillväxten och räknar med att arbetslösheten ökar i höst. Banken gör ingen husprognos i den rapporten men säger till Dagens Industri att man tror bostadsmarknaden utvecklas "ungefär sidledes". Man skulle bli förvånad om huspriserna faller 20 procent. Bara förvånad! I DN uttalar sig Peter Lagerlöf, analyschef på Carnegie, ansedd som landets träffsäkraste analytiker, att han tror på en nedgång av huspriserna på 10-20 procent *). Prisuppgången har varit större här än i USA och övervärderingen är större även om kreditgivningen inte varit lika aggressiv. Trycket på att "normalisera" priserna neråt kommer att bli stort även om det kanske inte rasar så mycket som i USA eller Danmark.

Finansinspektionen skriver i sin rapport (citat):
"Framöver ser vi ytterligare ett antal riskfaktorer som skulle försämra kundernas återbetalninsförmåga om de materialiserades:

• Ett fortsatt inflationstryck kombinerat med en orolig finansmarknad skulle kunna driva upp räntorna. En historiskt sett hög andel rörliga bostadslån innebär dessutom att en ränteförändring snabbare påverkar kundernas lånekostnader.
• En prisnedgång på bostäder skulle kunna medföra att bankerna blir försiktigare i sin utlåning och ökar amorteringskraven.
• En försvagad konjunktur och ökad arbetslöshet.
• Bostadsrelaterade skatter eller avgifter som försämrar hushållens ekonomi.

Sedan finanskrisen på 1990-talet har bankernas bedöming av privatkunders kreditvärdighet utvecklats och förfinats. ... En skillnad från 1990-talet är scoringsmodellerna som vid en eventuell försämring av låntagarnas kreditvärdighet snabbt påverkar bankernas kapitalkrav. Bankerna anger att de i möjligaste mån vill kunna bistå kunder som får ekonomiska problem, men frågan är om bankerna kommer att ha möjlighet till det eller om de istället tvingas höja kraven för att inte drabbas av högre kapitalkrav." (slut citat)

Mycket talar för att vi måste vänja oss vid fortsatt inflation som kommer från ökade priser på världens begränsade tillgång på mat, metaller och energi, men också på att centralbankerna låtit penningmängden öka för mycket (de höga marknadspriserna på bostäder har gjort att många belånat dem för konsumtion vilket i sig "skapar pengar"). Därmed kommer förutsättningarna för att få tillbaka historiskt låga räntor igen inte att infinna sig på lång tid. Den brittiske finansministern Alistair Darling säger i en intervju i tidningen Guardian att den ekonomiska nedgången kan bli den värsta på 60 år.

I en kommentar i Dagens Industri läser jag: "Kanske dags för folk att börja amortera? Eller vill man ha banken som hyresvärd resten av livet?". Eller kanske vara vanlig hyresgäst. Nog har ekonomin betydelse för boendeform, må så vara olika för oss alla beroende på hur vi har det ställt, men väl så betydelsefull som idémässig syn på hur man vill bo.

Låga räntor är bränsle som driver fastighetsmarknad, bostadsmarknad och bankernas utlåning. Baksidan är att låga räntor i kombination med frikostig oreglerad utlåning blåser upp tillgångsbubblor och skapar finansiell instabilitet. På den toppen befinner vi oss idag. När man bestämmer sig för vilken boendeform man vill leva i måste man fatta beslut både utifrån sin personliga ekonomi och samhällsekonomin. Ingetdera går till fullo att förutsäga, men när det blåser upp till storm är det klokt att ta sig ner för sluttningen.

Bernt Lindgren

*) Sedan artikeln skrevs har också bl.a. Stellan Lundström, professor i fastighetsekonomi på Kungliga tekniska högskolan, och Göran Collert, tidigare ordförande för Sparbanken Sverige, gjort samma bedömning.