Att söka sanning ger mening i livet. Att hålla sig till välgrundade fakta om man avser att förvärva fastigheter för 750 miljoner kronor är klokhet. Särskilt om detta till stor del ska finansieras genom enskilda människors tagande av bolån och vars beslutsunderlag är bland annat dessa fakta.

I sitt senaste utskick "Slutspurt inför ombildningen" skriver Brf Zinkens styrelse apropå Riksbankens höjning av reporäntan 4 september: "Samtidigt ändrar Riksbanken sin egen prognos och slår fast att nästa steg blir en räntesänkning. Enligt Riksbanken kommer räntesänkningen någon gång under nästa år." Det är inte sant. Riksbanken ändrade sin så kallade räntebana. Riksbanken skriver (citat): "Jämfört med bedömningen i juli har den framtida banan för reporäntan sänkts." Det betyder att risken för fler höjningar som man tidigare flaggat för har minskat. Det betyder inte att man kommer att sänka. Riksbanken gör prognoser men ställer aldrig ut några löften om framtida beslut. De fattas på grund av den ekonomiska information som är tillgänglig vid den tidpunkten, framför allt om inflationens utveckling.

Riksbanken skriver på sin hemsida med anledning av beslutet att höja reporäntan till 4,75% följande (citat):

"Det råder som vanligt osäkerhet om den framtida ekonomiska utvecklingen och därmed också osäkerhet om hur reporäntan kommer att utvecklas framöver. Reporäntan kan exempelvis bli högre om kostnadstrycket blir högre än förväntat. Om däremot den ekonomiska utvecklingen i Sverige och i omvärlden blir svagare än väntat kan räntan behöva bli lägre."

Texten finns att läsa » här i pressmeddelandet i sista stycket under rubriken "Reporäntan höjs". Visst kan det bli räntesänkningar under nästa år, men det vet Brf Zinken lika lite om som någon annan och framförallt ska man inte tillskriva Riksbanken att ha utlovat något som de faktiskt inte gjort. Det är inte god sed.

Riksbankens prognos för tredje kvartalet 2009 är 4,6%, 2010 4,3% och 2011 4,3%. Prognos alltså, hur den ekonomiska utvecklingen blir i Sverige och omvärlden nästa år vet vi inte nu, det vet vi först då. Och på de grunderna fattar Riksbanken sina beslut.

Brf Zinken skriver vidare under rubriken "Stabil investering" att "genomsnittspriset per kvardratmeter i innerstaden är 52 459 kronor". Den siffran finns att läsa i » Mäklarstatistiks pressmeddelande från den 13 augusti i år. Men siffran anger snittet för hela innerstaden, alltså inklusive Norrmalm, Gamla Stan och Östermalm. Pressmeddelandet återger också ett uttalande av Per Johnler, VD Fastighetsbyrån: " Priserna kan inte stiga kraftigt år efter år och vi har under en längre tid förutspått en avmattning. Högre räntor tillsammans med andra prisökningar börjar nu avspegla sig i sjunkande priser för bostadsrätter."

SBABs Storstadsguiden anger » snittpriset för en 66 kvm stor bostadsrätt på yttre Södermalm till 44 600 kronor. Som jämförelse kan man titta på den » fyra på 88 kvm på Krukmakargatan 58 som redan finns till försäljning hos Högalidsmäklarna trots att den inte är bostadsrätt ännu. Priset är satt till 43 750 kr per kvm.

Stellan Lundström, professor i fastighetsekonomi på Kungliga tekniska högskolan, menar att Riksbankens räntehöjning kommer att få en tydlig avkylningseffekt på fastighetsmarknaden.

- Nu är man uppe på en sådan räntenivå att det får stor effekt på vem som har råd att ta ett bolån. Och sen har bankerna ökat sina egna marginaler så nu måste man vara ganska inkomststark för att kunna ta ett lån, säger Stellan Lundström, till DN.se.

Hur mycket beskedet om räntehöjningen bidrar i form av sänkta huspriser är svårt att säga. Men SEB spår en nedgång i huspriserna på 10 till 20 procent för de närmsta 1 till 2 åren - där bostadssrättspriserna faller mer än villapriserna - och Stellan Lundström tror på en sänkning i samma storleksordning. Bedömare spår att prisraset kommer att bli störst i storstadsregionerna - där man haft kraftigast prisökning under de senaste åren - men också andra delar av landet kommer att drabbas.

Att folk blir mer försiktiga med att ta bolån får också stor effekt på konsumtionen.
- Det betyder en avkylning även där för nu kan man inte finansiera konsumtionslån med bostadslån på samma sätt som tidigare, säger Stellan Lundström.

I en artikel i Dagens Nyheter 6 september analyseras risken för ett brett boprisfall. Hans Lind, professor i fastighetsekonomi vid KTH säger att ett fall på 20 till 30 procent i Sverige inte skulle vara förvånande. Hans Lind och Carl-Henrik Ageman, vice vd Bjurfors, tror också att prisfallen kommer att få ett bredare genomslag nu än i förra fastighetskrisen.

Hela det här resonemanget om marknadspriser på borätterna kan verka teoretiskt, hembudspriset på bostäder i Krukomakaren är ju så mycket lägre och marknadspriset mest intressant för de som avser göra klipp. Möjligheten till sådan minskar så klart med mindre marknadsvärde, och några 52 459 kronor är det inte fråga om på yttre Södermalm. Till det ska man lägga det faktum att lägenheterna i vårt bostadsområde förmodligen är väldigt olika värderade inbördes beroende på deras läge bland annat.

Men framförallt är det viktigt att påpeka att marknadspriserna inte är så höga som sägs och att det mesta pekar på att bostadspriserna kommer att falla framöver därför att det kan försätta seniorlåntagare med skulduppräkningslån i en svår situation inom några år. Deras möjlighet att förnya lånen till samma villkor när de löper ut blir mycket små när skulden ökat och marknadspriset fallit.

Det är också viktigt att förstå att sjunkande marknadspriser sänker bostadsrätternas värde som säkerhet för bankerna, och om de befarar kreditförluster framöver så kommer de bli tvungna att kräva amortering på lånen som idag oftast är amorteringsfria (Brf Zinkens ekonomiska kalkyler har inte tagit med amorteringar i beräkningen av boendekostnader).

I utskicket lovas att månadsavgiften inte ska höjas. Tidigare har den höjts två gånger. Att antyda att den redan nästa år kommer att sänkas är inte trovärdigt. Den framtida räntans storlek är svår att förutsäga, likaså driftkostnaden som påverkas av inflationens utveckling, energipriser och reparationer. Hyreshöjningar för kvarvarande hyresgäster följer gängse förhandlingar enligt bruksvärdesreglerna och bidrar inte till att månadsavgiften minskar, som framgår av prognosen i Brf Zinkens ekonomiska plan. Idag rapporterar SVTs Rapport att en stor majoritet av de omkring 70 remissvar som hittills kommit på regeringens utredning om marknadshyror säger nej. De tyngsta remissinstanserna vill att allmännyttans hyror ska fortsätta utgöra tak för privatvärdarnas hyror. För regeringen vore det politiskt självmål att nu lägga fram förslaget.

Bernt Lindgren

Den här e-postadressen är skyddad från spamrobotar, du måste ha Javascript aktiverat för att visa den